18/11/2017
בנק יהב מעודכן
טבע מעודכן
בדים קטן
סמינר קיבוצים מעודכן

כנס שמאים והערכת שווי מבנים ציבוריים

שמאות דירה – כנס שנתי - סוף מעשה במחשבה תחילה.


רכישת דירה, היא הרכישה המשמעותית ביותר אותה מבצע אדם במהלך חייו.
לצורך השוואה, נמצא כי ברכישה של רכב מיד שנייה, רוב האנשים נוטים לקחת את הרכב לבדיקה במכון מורשה על מנת לוודא כי מצב הרכב הוא כפי שדיווח עליו מוכרו. במכון יקבל הקונה הפוטנציאלי דו"ח מפורט על מצב הרכב ועל ליקוייו אם ימצאו. אך מה כאשר רוכשים נכס מקרקעין העולה עשרות מונים יותר מרכב? שמאות דירה או שמאות בית הינם בבחינת חובה על כל רוכש פוטנציאלי אף עשרות מונים בדרך למימוש החלום בכדי שיגמר עם סוף טוב.

מדוע יש צורך בשומה לדירה או בשומה לבית לפני רכישה על ידי שמאי?

לבדיקה של דירה, בית או כל נכס מקרקעין לפני קנייה, ישנה חשיבות רבה. כל אדם המעוניין לבצע את הרכישה המשמעותית בחייו, מוטב שיזמין שירותיו של שמאי מקרקעין מומחה לביצוע שומה לדירה או שומה לבית אותו הוא עתיד לרכוש. השמאי יבחן את מאפיניו של הבית אל מול רישומו, בדיקת בעלות, בדיקת סביבת הנכס ועוד בדיקות רבות. לעיתים ימצאו נתונים אשר אדם מן הישוב לא יוכל לדעת ויתכן כי ישנו את דעתו של הקונה ולכן עדיף לדעת עליהם מראש לפני הרכישה. ישנם מקרים בהם רוכשים מגלים לאחר הקנייה כי הבית שזה עתה רכשו נועד להריסה או שברישום בטאבו שטח הבית קטן הרבה יותר ממה שקנו בפועל וההפרש מיוחס לבנייה בלתי חוקית.

מה כולל תהליך שמאות בית? ואילו בדיקות יכללו בשומה לבית או בשומה לדירה?



השמאי יבדוק את הבית עצמו וכן את סביבת הבית, כאשר בסופו של דבר קביעת השווי, אשר מבחינתכם כרוכשים הינה גם בדיקת כדאיות לכל דבר, נסמכת על כלל הבדיקות.
להלן חלק מן הבדיקות המבוצעות:

מי מלפני ומצדדי?

במקרים רבים, ברכישת דירה "על הנייר" מקבלן בשטח שרובו בשלבי התכנון, לא ניתן לראות בעין כיצד ימוקם הבניין ומה יהיה מסביבו. השמאי יבחן את ייעוד הקרקעות הנמצאות בסביבת המבנה וכן את תכנית הפיתוח האזורי ויכלול בשומה פרטים לגבי המתוכנן להבנות על קרקעות אלה - בנייה גבוהה שתיצור חסימה של הנוף? סלילה של כביש? מרכז מסחרי? בנייה נמוכה? וכדומה.
הממצאים עלולים לגרום לירידת ערך בעתיד או יתכן שדווקא להשבחה של הנכס. בשני המקרים, יטב אם יהיה בידכם מידע מוקדם על כך.

האם המוכר הוא אכן הבעלים?


בביצוע שומה לדירה או בית יבדוק השמאי בדיקת זכויות – יש לוודא כי האדם המתיימר להיות בעל הנכס הוא אכן ללא כל צל של ספק, בעליו וכי זכויותיו בנכס נקיות וחופשיות משעבודים או חובות לגורמים נוספים. כאשר מדובר בבדיקות במסגרת שמאות לדירה מקבלן – יבצע השמאי גם בחינה של איתנותו הפיננסית של הקבלן, האם ישנם מקרים שלא עמד הקבלן בהתחייבויות? האם עומדות נגדו תביעות וכיוצא באלה.

לא כל ההפתעות טובות.
השמאי יבצע בדיקה האם עומד הבית בהיתרים והאם ישנה הלימה בין הרשיון שניתן לבנייה לבין הבנייה בפועל. במידה וישנה אי התאמה, ככל הנראה מדובר על נכס שנבנה עם חריגות מן ההיתר. הדבר אינו חוקי בעליל, גם לא "סגירת מרפסת", גורר קנסות והחלק החורג של הנכס עלול להיות מועמד להריסה.

מיסוי – כמה זה עולה לנו?

חלק חשוב מכל שומה לבית הוא הפירוט של המיסים וההיטלים הכרוכים בקנייתו – מה גובה מס הרכישה אותו נדרש לשלם? והאם חל על הנכס היטל השבחה? במידה וחל, על בעל הנכס להסדיר זאת מול הרשויות, בטרם נרכוש את הנכס ממנו וההיטל יחול עלינו כבעליו העתידיים.

תאריך 4/11/2015
הדפסשלח לחבר
תמי זיטלני
באנר אחווה חדש שמאל
בנק יהב 4
דרונט בניית אתרים
השתלמויות מורים | לימודי חינוך | תוכניות העשרה | הפרעות קשב וריכוז | עיצוב סביבה לימודית | ספרי לימוד | עזרי לימוד | מחשבים בחינוך | ציוד עזרה ראשונה | קורס עזרה ראשונה | טיפול בעזרת בעלי חיים | למידה מתוקשבת | אומנויות הבמה | הצגות לילדים | רפואה משלימה | אימון אישי לילדים | יעוץ כלכלי | טיפול בהפרעת קשב | ספרי לימוד משומשים | אבטחת טיולים | תואר ראשון בחינוך | חינוך